建议：请正确地判断当前的房地产形势

    正确地判断当前的房地产形势  
   最近，对房地产市场形势判断，争论得十分激烈，特别是房地产是否出现拐点，更是各种理由罗列一一，有人甚至出来说，房地产市场拐点论根本不要争论了，房价就是不能下跌，房价下跌造成中国经济的灾难。实际上，无论拐点论争论如何多，无论多少人不喜欢房价下跌，房价该跌的地方还是下跌了，这是不与任何人的意志为转移的。市场是无数个主体意志合成的东西，任何个人意志在其中都是渺小的。这里不举太多的例子，仅用深圳最近发生的一个例子及一些数据就可以显示出目前国内房地产市场拐点论的争论是多么苍白无力。

   据央视国际报告，位于深圳市宝安区的金地梅陇镇，有一个叫“金地梅陇镇”占地面积达13.6万平米的大型楼盘，2007年7月，金地梅陇镇二期第二批开盘销售，均价高达15000元/平方米，部分热门户型和楼层甚至达到了17000元/平方米，但到2008年2月底，金地梅陇镇三期再度闪亮登场，但公布的销售价格如今却只卖11000元/平方米，而且还可以打9.7折，并且还赠送精装修，每平米实际的价格还不到1万元，价格下跌近40%。

   还有，深圳世联地产公司的统计数据显示，今年1至3月，深圳住房交易量分别为5200套、2200套和6600套，与去年同期的1.38万套、1.34万套和1.81万套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。深圳市国土房产局日前发布的《房地产市场发展分析报告》也显示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面积达66.37万平方米，与去年同期相比，空置面积增加了67.47%。报告同时显示，今年一季度深圳住宅均价呈现大幅下降的走势，其中，3月份的房价住宅均价为每平米13618.42元，环比2月份，仅仅一个月的时间，深圳楼市价格的降幅就达到了16.53%。

   这些数据说明了什么，无非是说明了，深圳房价的下跌已经是不争的事实，这里还不只是房价下跌，而且是房价大幅下跌。房价都已经下跌近40%，一个城市的房价一个月已经下跌了近17%。这种房价的下跌还不算下跌吗？这种房价下跌还不算拐点了吗？还有，这些数据表明，不仅在于房价已经大幅下跌，而且在于房价销售量也急剧下降。销售量下降了70%。如果销售量急剧下降，房价大幅下跌，那么这个市场岂能不发生根本性变化？如果连这样的基本事实都不承认，那么一些人只能把自己头埋在沙土了。

   现在的问题是，深圳房价为什么会大幅调整？这种调整或价格的理性回归是局部性还是全国性的？

   其实，这个问题我不知道谈多少次了。深圳房价大幅的调整就在于从2007年下半年起中国房地产市场政策发生了根本性改变，即24号文件、359号文件明确规定了中国的房地产市场是民生的市场，是住房消费的市场。房地产市场生产的产品就是如何来改善全国每一个居民的基本居住条件，就是如何来改善每一个居民的基本住房福利。而且，不仅仅这几个文件，还有今年的政府工作报告、2008年国务院工作要点都明确表明了严厉遏制房地产市场不合理的需求，要对房地产市场的炒作进行严厉打击。因此，凡是房地产炒作严厉的地区，或是房地产投资比重过高的地方，政府房地产政策只要把这些房地产投资炒作挤出，这个地方的房价还不迅速下降。因此，不少地方的房地产市场价格迅速下跌，就在于这些地方房地产市场炒作严重，就在于政府的房地产政策对这种房地产市场不合理的需求严厉的遏制与打击。

   但是，从全国的情况来看，仅仅是因为深圳房地产投资炒作严重吗？仅仅广东一些地方的房地产投资炒作严重吗？其实不是这样，比如上海、浙江、北京等地房地产投资炒作，其比重也会不低于广东深圳。但是为什么广东及深圳的房价最先动起来，最先大幅下降呢？其重要的原因，由于广东及深圳的房地产市场的发展，早就经历过一次房地产市场的周期，早就经历过房价快速上涨及下跌的激烈波动。因此，在这里的居民及房地产企业都知道，尽管房地产市场可以获得高利润的市场，同样是一个高风险的市场，而且这个市场风险如果看不清楚，特别是大势看不清楚，其风险可大了。比如，我有一个朋友，96年在深圳购买的两套房子，直到2004年才解套，8年之久（如何利率10%，他早就亏损了两套房子了）！如果不是碰到国内房地产市场大发展，可能这两套房子一辈子无法解套了。这些都是他告诉我。因此，广东的居民及企业一看到房地产大势的变化，就比其他地方反映要快，比其他地方变化要早。比如，万科之所以能够比他人之先，就在于这种市场意识及风险经历。

   对于国内其他地方的居民及企业来看，一方面觉得房地产市场的风险很大，一些房地产企业觉得资金链紧张，另一方面他们都把房子悟在手中，认为这种房地产大势不会改变，认为早几年房地产市场轻易获利的态势不会改变。因此，他们不是积极从企业本身经营、从市场竞争基本法则入手，来让自己在市场竞争中获得胜，而是又希望国家房地产政策的改变等在外在的东西来让其走出困境。因此，尽管内地不少房地产开发商知道问题的严重性，但是他们都把这个市场变化的理由放在政府的房地产政策的变化上而不是自身。这些房地产企业基本上在计划经济阴影下走不出来。实际上，很简单，目前的房地产市场不仅没有问题，也不是一些人叫嚷的那样，房地产市场面临多少风险，而是如果房地产市场的价格都按照市场变化来调整来回归理性，哪一家房地产企业不能够走出他们认为的困境。但是就目前的情况来看，他们就是不这样做，而是宁可让房子悟在自己手上等房价快速上涨时出售。还是以历史经验来判断当前的房地产市场形势。但是任何投资或企业经营，历史是不可重复的。

   不过，无论一些企业如何来悟盘，无论一些企业如何把房子放在自己手上等高价来卖，但是市场已经发生了根本性变化，即房地产市场政策发生根本性变化，比如政府要求生产更多的中低档产品、政府保障性住房的建造、商业银行对个人住房消费信贷严格管理、房地产市场投资性购买挤出等原因，都表明国内房地产市场将发生根本性转变。这是房地产市场大势。而且在住房的民生性方面，我相信政府还会进一步强化，还有更多的有利于改善每一个居民住房条件政策出台。因此，在这大势面前，即房地产企业所理解的系统性风险有哪家企业能够抗拒得了的呢？

   总之，中国房地产市场已经发生了根本性变化，谁想改变是不可能的。特别是政府房地产的政策落实，住房消费者觉醒，房地产企业想来左右这些估计并非易事。

  房价下跌真是会成为灾难吗？  
   最近总是不少媒体朋友打电话问我，不少房地产学术界的人“托市”严重，他们能够把房地产市场的价格托住吗？我就是告诉他们，早些时候，当房地产市场的价格快速飚升时，不也是这些人在说吗，房价上涨是正常的，它是由市场供求关系决定的。因为，房价上涨也就没有什么，它是由于市场决定的。如果按照这样的逻辑，房地产市场的价格上涨是市场供求关系决定的，那么房价下跌时，其价格同样是由市场供求关系决定的，因此，这些人要“托市”，同样是蚍蜉撼树，谈何容易，要下跌的房价是谁也无法托得住。

   但事情远不止于此，当这样人没有能力托住下跌的房价时，他们开始采取种种院外活动了，希望2003年那样18号文件重演。甚至于，有人发出耸人听闻的言论，说什么“国内房价下跌将对中国的经济带巨大的灾难”。

   对于过样的言论，其常识性、经济逻辑性及经验逻辑性暂且不说，仅是看这种言论动机就能够说明不少问题。因为，很简单，价格是市场经济核心，房价同样是房地产的核心。这几年为什么房地产市场会如此繁荣，就在于几年来各地甚至于全国各地房价快速飚升，就在于这种房价快速飚升可以让公有的土地在少数个人手上卖出，并通过这种卖出能够便利地掠夺到广大的民众的巨大的财富，就在于全国人民的财富能够在短期内转移到少数人的口袋里（看这几年《财经》杂志刊出巨大腐败案无不是与土地住房有关，就知道房地产市场发生了什么）。正因为的房价上涨有如此大的诱惑，因此，当房价下跌触及到这些少数人的利益之时，总是会有人出来以公众利益为幌子挟持政府不能够让房价下跌，挟持政府要改变目前的房地产市场政策。特别是当中国房地产市场仍然是一个政策市时，这种挟持重要性更是显然。可以说，为什么这些人主张房价不能够下跌？原因就在于这里，就在于如我几年前所说那样他们会以房地产市场少数人的利益来挟持整个中国经济。

   还有，如果从一般的生活常识来看，当早几年特别是去年房价快速飚升，房价飚升得让国内80%以上的绝大多数民众远离房地产市场时，为什么在那个时候没有人出来说房价上涨过快会引起房地产泡沫影响中国经济，反之这些人还在大力主张房价上涨了还要上涨。这不仅与中国的土地公有属性（即公有的土地资源的财富应该让全国每一个民众来分享）不相符合，也与党的十七报告的基本精神相冲突，更与现代文明社会如何来保证每一个居民的基本居住权相矛盾。这样最简单的生活常识表明了房地产市场就是一个民生的市场，就是如何来保证每一个公民最基本的居住条件的市场。党的宗旨是这样表述的，十七报告是这样的规定的，所有现代文明国家的法律都是这样规定的，为什么中国的房地产市场价格就要快速上涨到让再绝大多数人都购买不起就是好呢？

   当房价飚升得让绝大多数人都远离这个市场时，这些人又会出来说，房价上涨是必然的，因为市场有所谓的“刚性需求”在。其实，远的地方不说，只要有点良心的人，到北京房地产市场去看看，早几年卖出的住房是否真正在解决居民最基本居住需求。可以说，目前北京许多小区的住房，尽管早就卖出去了几年了，但是实际上长期无人居住，住房的空置十分严重。一方面建筑好的房子长期空置无人居住，社会公有的资源严重浪费，另一方面许多居民连最基本的居住条件都无法得以满足。在这样的情况下，这样的房地产业要发展到底是为了什么？是仅仅增加中国的GDP吗？是仅仅打造地方政府的房地产财政吗？如果是这样，这样产业要发展吗？而且这种情况北京是这样，上海、深圳等许多城市的情况都是如此。可以说，房价过高、房价高得让绝大多数人购买不起是全国人都知道常识，为什么房价下跌就不可以呢？

   再从市场经济逻辑来看，在市场中，任何产品的价格应该是由市场的供求关系来决定的。既然产品的价格是由市场的供求关系来决定，那么产品的价格上涨或下跌是市场的常态。没有一个市场的价格只有上涨而不下跌的价格，也没有一个市场的价格只有下跌而不上涨的价格。既然国内房地产市场的价格已经上涨了8年，那么它的下跌不也是正常吗？既然房地产市场的价格上涨与下跌是市场的常态，按照这些人所说的“房价下跌是经济的灾难”的逻辑，那么房价上涨特别是连续多年的快速飚升不同也是一场灾难吗？特别是当房地产市场的价格飚升得让80%绝大多数居民无法购买时，这种灾难比GDP不增长更是会大。按照市场的逻辑，房地产市场的价格应该是由绝大多数居民的支付能力来决定的。当房地产市场的价格远远与绝大多数居民的支付能力这才是我们社会主义社会最大的灾难了。

   还有从经验逻辑或历史的逻辑来看，有文字记载的人类历史也有几千年了，可是从中找得到有哪一个时候哪一国家的房价只涨跌的，有哪一个国家房价下跌会引起国家灾难的。远不说，仅是最近一两年美国的房价下跌，甚至于有不少地方房价下跌得十分严重，但是美国的经济不也是走过来了吗？尽管其经济有些调整，但是这种经济调整是必然，否则房价不调整，美国经济所面临的问题还要比现在要大。日本、香港、台湾的历史都证明了，房价的下跌早跌比晚跌好，越是想控制房价不下跌，持续的房价上涨时间越长，那么这个地区经济所面临的困难与问题就越多。更何况中国房价下跌仅是让地方政府及房地产开发商所获得暴利挤出些，让房地产市场发展能够持续些，这样的房价正是中央政府所期望的，也中国绝大多数民众所期望的。因此，房价下跌哪里来的灾难呢？

   所以说，就目前中国的情况来看，上涨了8年的房价下跌是市场经济内在逻辑、是中央政府的期望、是中国绝大多数人的期望、是中国房地产市场持续健康发展逻辑起点，是中国经济健康持续发展的必由之路，这岂能够是灾难呢？我们政府决不可为此言论所捕获，我们绝大多数民众也不要为言论所迷惑。